Asrın Afeti olarak tanımlanan Kahramanmaraş ve Hatay merkezli depremlerden sonra büyük bir göç dalgası yaşadık. Depremden en çok etkilenen 10 İl’in 13 milyona ulaşan nüfusu hızla diğer şehirlere göç ediyor.

Cumhurbaşkanımız Recep Tayyip Erdoğan, kabine toplantısı sonrasında “KYK, öğretmenevleri ve oteller olmak üzere 1.6 milyon depremzedenin barınma ihtiyacını karşıladık.Tahliyeler ve kendi imkanlarıyla 2 milyon 200 vatandaşımızın bölge dışına çıktığını değerlendiriyoruz” açıklamasını yapmıştı. Bu açıklamadan 600 bin depremzedenin ücretli veya ücretsiz deprem bölgesi dışına göç ettiği ve bu bölgede kendi imkanları ile bulduğu evlerde barındığını söyleyebiliriz. Bu 600 bin depremzedenin önemli bir kısmının akraba, eş-dost yanında ücretsiz konaklama olduğunu saha gözlemlerimizden biliyoruz. Dolayısı ile depremzedelerin konut kiralaması çok büyük boyutlarda değil. Demek istiyorum ki;

Son dönemdeki ev kiralarındaki artışın nedenini depremzedelerin konut talebine bağlamak saha gerçekleri ile bağdaşmıyor.

Bu giriş ardından ev kiralarındaki fahiş artış olduğu gerçeği üzerine konuyu detaylı analiz edelim.

Normal şartlarda TÜFE verilerine göre hesaplanan kira artış oranları daha sonra %25'le sınırlandırıldı. Buna göre; 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen sözleşmelerde, kiraya yüzde 25’in üzerinde zam yapılamayacak.

2022 yılı konut kira zam oranı % 19 olmuştu, 2021 yılı ise 12…

Gerçekte artışlar ise çok daha fazla. TUİK verilerine göre bile 2022’de % 56, 2021’de % 48 olmuştur. Son 2 aylık artış ise % 40’ı aşmıştır.

Bu karşılanması mümkün olmayan konut kira artışının nedenine yönelik analizlerde konut arzı ile talebi arasındaki farktan kaynaklandığı söylenmektedir. Ancak sayılar öyle demiyor.

TUİK verilerine göre 2021’de 25 milyon hane halkımız var, 40 milyondan fazla da konut stoğumuz bulunmaktadır. Yani 15 milyon konut fazlamız var. Bu veriyi başka bir veri ile test edelim;

Ortalama hane halkı büyüklüğümüz 3,2’dir. 84 milyon nufusa 40 milyon konut, nerede ise her 2 kişiye 1 konut düşmektedir.

Yine sorunun son yıllarda büyüdüğü, derinleştiği ifade edilmektedir.

Türkiye 2000’li yıllara kadar yılda 100 bin bandında konut üretebilmekte idi. 2002’de konut üretimimiz 150 bindir. Konut üretimi artarak devam etmiş 2012’de 500 binleri bulmuştur. 750 bine kadar yükselen konut üretimi son 10 yılda 600 binlerin altına hiç düşmemiştir.

Bu yıllarda yıllık nufus artışımızın da kabaca 1 milyon civarında yani 300 bin hane artışımızın olduğu değerlendirildiğinde aslında nufus artışının üzerinde bir konut üretimi olduğu görülmektedir. 300 bin hane halkı artışına karşılık 600 binden fazla konut üretimi.

Demek istiyorum ki ‘konut arzı talebini karşılamadığı için kiralar yükselmektedir.’ argumanı doğru değildir.

Bir başka açıdan;

Hane halklarının %60’dan fazlası kendi evinde oturmaktadır. %8’inin oturdukları konutun sahibi olmamakla birlikte kira ödemediği, % 1’inin de lojmanda oturduğunu TUİK verilerinden görüyoruz.

Toplam 25 milyonluk hane halkı içinde 7 milyonun biraz üzerindeki kiracının kira sorununa odaklanmak, sorunun çözümüne özel stratejiler geliştirmek gerekmektedir.

Bu 7 milyonluk hanenin böylesi bir fahiş kira artışını karşılaması mümkün değildir.

Bu konu sözleşme serbestisi sınırlarına hapsedilecek bir konu da değildir. Barınma ihtiyacı en temel ihtiyaçtır ve makul bir çözüm bulmak devletin sosyal devlet niteliğinin gereğidir.

Peki ne yapılmalı?

Yapılması gerekenler 0-2 yıllık kısa vadeli, 2-5 yıllık orta vadeli ve 5 yılı aşan uzun vadeli bir program ile tasnifi mümkündür.

0-2 yılda yapılması gerekenler;

Esas itibarı ile zorlayıcı tedbirlerdir ve kira mevzuatında yapılması gerekenlerdir. İlk yapılması gereken 2 yıl süre ile konut kira artış oranları devlet tarafından tespit edilmesidir. Rayiç bedel tespiti dahi düşünülebilir.

Ardından yine 2 yıl süre ile ev sahibinin kira sözleşmesini feshi yasaklanmalıdır.

Kiracının kira sorumluluğunu yerine getirememesi durumuna karşı da ev sahiplerinin haklarını garantileyecek bir sigorta sistemi getirilmelidir.

Nihai olarak da yine 2 yıl süre ile tahliye davasının açılması engellenmelidir.

Pandemi de alacak davalarında icra-haciz işlemleri ertelenmişti. Yine aynı dönemde iş aktinin işveren tarafından feshi de yasaklanmıştı. Yani örneği mevcut.

Bu tedbirler 2 yıl süre ile uygulanmalı, uzatılmamalıdır.

Yetki sorununa dair;

Sosyal devlet olmasının gereği olarak Devlet bu yetkiye sahiptir, bu alanda sorumluluğu da vardır.

2-5 yıllık orta vadeli programda;

Sosyal konut üretimi arttırılırken, emlak vergileri ile kira gelirlerinin vergi oranları arttırılmalıdır. Böylece servet stoğu amaçlı konut talebi kısılmalı, kira gelirinin bir gelir aracı olma potansiyeli daraltılmalıdır. Kira sözleşmelerinde sözleşme yenilemeye bağlı artışlar daha yüksek vergilendirilirken buradan elde edilecek gelir sosyal konut üretimine kanalize edilmelidir. Şehir rantı az sayıdaki arsa sahibine değil kamuya transferini sağlayacak düzenlemeler yapılmalıdır.

40-50 yılda şehrin yenilenmesi yerine uydu şehirler kurma tercih edilmelidir.

Konut sayısı artarken konut sahipliği oranının düşmesi konutun bir servet biriktirme aracı olmasının, kira gelirinin bir gelir türü olmasının sonucudur. Sorunun temeli de budur. Engellenmelidir.

Uzun vadede ise;

Ortalama hane halkı büyüklüğü düşmektedir. 2010’larda 4 olan hane büyüklüğümüzün 2021’de 3,2’ye kadar düşmüştür. Tek kişinin yaşadığı hane oranı % 20’lere yaklaşmıştır. 2019’da üretilen 740 bin konut 150 milyon metrekare alana tekabül ettiği ve 1 konutun ortalama 200 metrekare olduğu değerlendirildiğinde ve de konutların % 20’sinde tek kişinin yaşadığı, ortalama hane halkı büyüklüğünün 3.2 olduğu bir demografik çerçevenin barınma ihtiyacının finanse edilmesi mümkün değildir. Bu finansmanı mümkün kılmak için aynı anda konut büyüklüğünü düşürürken ortalama hane halkı büyüklüğünü de arttırmak zorundayız.

Hanelerimizin % 65’i tek çekirdek aileden oluşmakta, % 20’si de tek kişilik haneler. Dedesi ile babaannesi-anneannesi ile yaşayan çocuk oranı son 10 yılda %19’dan % 13’lere kadar düştü. Bu trent devam ederse dedesi ile yaşayan çocuk kalmayacak.

Bu ne mi getirecek?

Bakıcı elinde büyüyen çocuklar,

Huzurevinde ölümü bekleyen dedeler…

Öldüğü günler sonra farkedilen yapayalnız yaşayan ihtiyarlar…

Hiçbir sosyal güvenlik sistemi bu kadar çok sayıda yaşlının bakımını karşılayamaz.

Bakıcı elinde büyüyen, merhameti hissedememiş bir neslin yönettiği toplumda ise eminim hiçbirimiz yaşamak istemeyecektir.

Çözüm;

Geniş aile…

Konut sorununu çözebilmek için de,

Yaşlıların bakımı sorununu çözebilmek için de,

Çocukların eğitimi için de,

Geniş aileye mecburuz…